Семейная ипотека в 2026–2027 годах: кому положена, новые условия и ставки

С октября 2026 года в России поменялись условия главной льготной программы — семейной ипотеки. Теперь ставка по кредиту зависит от числа детей. Минимально возможная ставка по семейной ипотеке — 2% годовых для семей с пятью и более детей, максимальная — 12% для семей с одним ребенком.

Рассказываем, как изменилась программа и кто ее сможет получить в 2026-2027 гг.

Что такое семейная ипотека Кому положена семейная ипотека Изменения с 1 октября 2026 года Условия семейной ипотеки в регионах Условия семейной ипотеки в Москве, Петербурге, Ленобласти и Подмосковье Как сохранить ставку в 6% по семейной ипотеке На какую недвижимость можно потратить семейную ипотеку Семейная ипотека на строительство дома Семейная ипотека на вторичное жилье Как получить семейную ипотеку В каких банках можно получить семейную ипотеку Вопросы «Дом.РФ» по семейной ипотеке Главное о семейной ипотеке

1. Семейная ипотека — что это такое

Семейная ипотека — это государственная программа ипотечного кредитования в России. Она позволяет семьям с детьми оформить льготный кредит на покупку дома или квартиры.

Семейная ипотека запущена в 2018 году. Программа действует до 31 декабря 2030 года. За время действия условия программы не раз менялись. Например, с 1 февраля 2026 года было введено правило «одна льготная ипотека на семью». До этого каждый из родителей мог оформить льготный кредит. С февраля супруги должны быть созаемщиками. Брачные договоры или нотариальные согласия не освобождают от этого правила. Нововведение позволило исключить донорскую ипотеку, когда семейная ипотека оформлялась на человека, который соответствовал требованиям программы, но фактически льготный кредит использовало третье лицо.

Кроме того, для получения семейной ипотеки с 1 февраля 2026 года действует обязательное требование: постоянная регистрация ребенка должна совпадать с пропиской родителя-заемщика.

По общим правилам, чтобы оформить семейную ипотеку, нужен первоначальный взнос — от 20%. Срок льготного кредитования сейчас составляет 15 лет. При этом семья может взять ипотеку на более длительный срок — например, на 20 лет. Но субсидироваться будут только 15 лет.

2. Кому положена семейная ипотека

Оформить семейную ипотеку могут граждане России, у которых есть несовершеннолетние дети-граждане России:

в возрасте до 6 лет включительно (хотя бы один), ребенок с инвалидностью до 18 лет.

Возраст детей определяется на дату заключения кредитного договора. Льготный кредит может взять любой из родителей (усыновителей), мать или отец-одиночка. Возраст родителей для получения семейной ипотеке не имеет значения. Главное, уложиться в стандартные возрастные рамки.

В институте жилищного развития уточнили, что лишение родительских прав или отмена усыновления не позволят воспользоваться льготной ставкой при оформлении данной ипотеки.

Участие в программе могут принять только те россияне, которые ранее не были участниками семейной ипотеки и других федеральных программ (льготная под 8%, IT-ипотека, дальневосточная, арктическая, сельская). Кредиты, полученные до 23 декабря 2023 года, не учитываются. Взять семейную ипотеку второй раз можно будет, если предыдущий льготный кредит полностью погашен, и после его оформления в семье родился еще один ребенок.

3. Изменение семейной ипотеки с 1 октября 2026

До 1 октября ставка по семейной ипотеке составляла 6% годовых независимо от числа детей и региона. А максимальная сумма льготного кредита — 12 млн в столичных регионах (Москве и Подмосковье, Санкт-Петербурге и Ленинградской области) и 6 млн руб. для всех остальных регионов.

С 1 октября ставка и лимит льготного кредита по семейной ипотеке зависят от количества детей и региона. Если в семье несколько детей, возраст старшего значения не имеет. Главное требование, чтобы хотя бы одному ребенку было не больше 6 лет (включительно). Таким образом, с 1 октября ставки по семейной ипотеки варьируются от 2% до 12% годовых, а сумма кредита — от 6 млн руб. до 18 млн руб. в зависимости от числа детей и региона проживания.

Как пояснили в «Дом.РФ», если максимальной суммы кредита недостаточно для покупки жилья, то заемщик может оформить комбинированную ипотеку (когда часть кредита выдается на льготных условиях, часть — на рыночных). При этом по комбо-ипотеке есть ограничения по размеру кредита:

до 30 млн руб. для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области до 15 млн руб. для всех остальных регионов.

Например, у семьи из Москвы трое детей и они хотят взять кредит на покупку жилья 25 млн руб. В таком случае 18 млн руб. они могут оформить под 8%, а оставшиеся 7 млн руб. — по рыночной ставке (около 18% годовых).

Еще одно изменение — сокращение максимальных сроков льготного кредитования. С 1 октября они сократились с 30 до 15 лет. Семья может взять ипотеку на больший срок (например, на 25 лет), но по сниженной ставке будет лишь 15 лет, остальные — по рыночной.

Как пояснили в ЦБ, по истечении льготного периода банк имеет право повысить процентную ставку не более чем на 4 п. п. При этом итоговая ставка не должна превышать ключевую ставку Банка России более чем на 3 п. п. для обычной ипотеки и на 3,5 п. п. — для ИЖС.

Новые условия распространяются на кредитные договоры, заключенные с 1 октября 2026 года. Ранее оформленные кредиты по новым ставкам пересчитываться не будут.

По новым правилам в регионах (за исключением столичных) ставка вырастет для семей с одним и двумя детьми, останется прежней для семей с тремя и снизится для семей с четырьмя и более детьми. С 1 октября для регионов по семейной ипотеке действуют следующие ставки и суммы кредита:

один ребенок — ставка 10%, максимальный кредит — 6 млн руб.; двое детей — 8% и 8 млн руб.; трое детей — 6% и 10 млн руб.; четверо детей — 4% и 10 млн руб.; пять и более детей — 2% и 10 млн руб.

В четырех столичных регионах (Москва, Санкт-Петербург, Московская и Ленинградская области) с 1 октября 2026 года ставки на 2 п.п. выше, больше и сумма кредита, а именно действуют следующие условия:

один ребенок — ставка 12%, максимальный кредит — 12 млн руб.; двое детей — 10% и 15 млн руб.; трое детей — 8% и 18 млн руб.; четверо детей — 6% и 18 млн руб.; пять и более детей — 4% и 18 млн руб.

6. Как сохранить ставку 6% по семейной ипотеке

В некоторых случаях после 1 октября можно взять семейную ипотеку по старым правилам — под 6% независимо от числа детей и региона. Это возможно при следующих условиях:

В семье есть быть ребенок-инвалид. Если внести большой первоначальный взнос. «Если размер первоначального взноса составит 50% и более от стоимости жилья, то для семей сохранится базовая льготная ставка 6% вне зависимости от количества детей и региона покупки недвижимости», — пояснили «РБК Недвижимости» в пресс-службе Минфина. Покупка или строительство индивидуального жилого дома, в том числе рефинансирование кредитов, выданных на такие цели. Оплата в течение календарного года с даты заключения кредитного договора половины стоимости приобретения жилья.

При этом ставку по действующему кредиту можно снизить. Как пояснили в «Дом.РФ», если у семьи с семейной ипотекой, оформленной с 1 октября 2026 года, рождается второй или последующий ребенок, то ставку по кредиту можно снизить до размера, «который определен для семьи с соответствующим количеством детей (за исключением кредитов, целью которых является приобретение и строительство объектов ИЖС)». Например, если семья из региона с одним ребенком до шести лет после 1 октября оформила семейную ипотеку под 10%, а спустя время в этой семье родился второй ребенок, то ставку можно снизить до 8%.

7. Какое жилье подходит под семейную ипотеку

Семейная ипотека распространяется в большей части на новостройки и индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Но в отдельных регионах льготный кредит можно оформить на вторичное жилье. По данным «Дом.РФ», сейчас семейную ипотеку можно оформить на следующие цели:

покупку квартиры или дома у застройщика по ДДУ или договору купли-продажи; покупку квартиры или дома у закрытого паевого инвестиционного фонда или у Фонда развития территорий по договору купли-продажи; покупку квартиры у Московского фонда реновации жилой застройки по договору купли-продажи; строительство дома с привлечением подрядчика и с использованием счета эскроу для оплаты (в ипотеку можно включить покупку земельного участка); рефинансирование кредитов, выданных на указанные выше цели; покупку вторичного жилья в регионах с низким или нулевым объемом строительства новостроек.

В институте жилищного развития отмечают, что-в течение пяти лет с даты выдачи ипотечного кредита заемщик должен быть зарегистрирован по месту жительства в приобретенном жилье или построенном доме. «Такая регистрация должна быть осуществлена в срок не позднее 271-го дня с момента оформления права собственности на жилое помещение», — пояснили в «Дом.РФ».

8. Семейная ипотека на строительство дома

Семейная ипотека на строительство дома или покупку участка с последующим строительством выдается по ставке 6% годовых после 1 октября 2026 года независимо от региона и количества детей. А максимальный размер кредита будет зависеть от региона и числа детей.

При этом для получения льготного кредита на строительство дома нужно соблюсти несколько условий:

Строительство должно вестись через профессионального подрядчика, который аккредитован банком. Строительство дома хозяйственным способом не допускается. На эти цели нужно открыть эскроу-счет, как на рынке новостроек. Таким образом, средства перечисляются не напрямую строительной фирме, а на специальный эскроу-счет в банке и замораживаются до окончания работ.

9. Семейная ипотека на вторичку

В 2025 году семейную ипотеку расширили на вторичный рынок, за исключением столичных регионов. Такую возможность получили семьи с детьми, которые проживают в городах, где почти не ведется строительство новостроек.

Сама недвижимость должна соответствовать определенным требованиям:

Жилье должно быть расположено в границах населенных пунктов, имеющих статус города (за исключением Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей), где отсутствуют строящиеся многоквартирные дома или число таких домов не превышает двух. Дом, в котором расположено жилье, не должен быть старше 20 лет и не должен быть признан аварийным на момент заключения кредитного договора. Жилье ранее не покупалось гражданами, имеющими детей до шести лет включительно как вторичное жилье по семейной ипотеке. Жилье не принадлежит членам семьи, родственникам, партнерам по бизнесу и другим взаимозависимым лицам.

В остальном условия семейной ипотеки (сумма кредита, ставка и срок) будут зависеть от числа детей и региона проживания.

10. Как получить семейную ипотеку

Чтобы получить льготный кредит по программе, сначала нужно убедиться, что семья подходит под требования программы. Также следует ознакомиться с условиями программы в зависимости от региона проживания и числа детей. Вот несколько шагов, которые помогут получить семейную ипотеку.

1. Проверить, подходит ли семья под условия.

2. Исходя из утвержденных условий (ставка, сумма кредита) подобрать подходящую недвижимость и выбрать банк.

3. Подготовить необходимую сумму первого взноса. Минимальный размер — 20%. Можно использовать маткапитал.

4. Подать заявку на получение семейной ипотеки и документы. Чаще всего это паспорт, СНИЛС заемщика (супруга заемщика) и детей заемщика, свидетельство о заключении или о расторжении брака, справка о доходах и удержанных суммах налога. Заявку можно подать в один или сразу в несколько банков-участников.

5. Получить одобрение, заключить договор с застройщиком, подрядчиком или продавцом и подписать кредитный договор с банком.

6. Оформить регистрацию в купленном жилье.

Само оформление семейной ипотеки не отличается от обычного одобрения кредита в банке. Банк оценивает платежеспособность заемщика, проверяет кредитную историю, недвижимость, которую заемщик хочет приобрести, и может отказать в выдаче ипотечного кредита, если видит риски для себя или если заемщик не соответствует требованиям программы.

11. Какие банки дают семейную ипотеку

Список банков, в которых доступна семейная ипотека, формирует «Дом.РФ». В список банков-участников программы в 2026 году входят 66 кредитных организаций, в том числе:

Сбербанк ВТБ «Альфа-банк» Банк «Дом.РФ» ПСБ Совкомбанк Абсолютбанк Акбарс банк Уралсиб Банк «Санкт-Петербург»

С полным списком можно ознакомиться на сайте «Дом.РФ». Условия, перечень документов в банках по семейной ипотеке могут отличаться. Их лучше заранее уточнять в выбранном банке.

12. Вопросы по семейной ипотеке

Разъяснение «Дом.РФ» для «РБК Недвижимости»:

1. Можно ли взять семейную ипотеку во время беременности? С какого момента можно?

— Право на льготную ипотеку появляется после рождения ребенка и подтверждается пакетом документов, в который входит в том числе СНИЛС ребенка. Поэтому оформить семейную ипотеку во время беременности не получится, если в семье нет иных детей, подходящих под условия программы.

2. Можно ли продать квартиру, купленную по семейной ипотеке, до погашения кредита?

— Квартиру продать можно, либо погасив перед продажей ипотеку (своими средствами или средствами покупателя), либо заключив соответствующий договор с покупателем и банком, который выдал ему ипотеку, чтобы заем закрылся в момент совершения сделки. Кроме того, необходимо соблюсти требования органов опеки, если в квартире были доли детей.

3. Почему банк может отказать в семейной ипотеке?

— Возможные причины для отказа в ипотечном продукте (льготном или рыночном): недостаточный доход, невыполнение условий льготной программы (число и возраст детей), плохая кредитная история, неподходящий под условия программы объект недвижимости, неполный пакет документов для оформления ипотеки. При этом банк имеет право не раскрывать причины отказа в предоставлении ипотечного кредита. Если вы получили отказ в одном банке — попробуйте обратиться к другому кредитору-участнику программы.

4. Можно ли взять семейную ипотеку, если у семьи уже есть квартира?

— Да, в льготной программе нет ограничений на участие по причине наличия у заемщиков в собственности иной недвижимости.

5. Должны ли родители быть в официальном браке, чтобы получить семейную ипотеку? И можно ли на одного ребенка в таком случае получить две ипотеки?

— На одного ребенка можно оформить только одну ипотеку. Если родители не в браке и не лишены родительских прав, оформить семейную ипотеку может любой из них, но только один. Один ребенок — одна ипотека.

13. Главное о семейной ипотеке

С 1 октября 2026 года ставки по семейной ипотеки варьируются от 2% до 12% годовых, а сумма кредита — от 6 млн руб. до 18 млн руб. в зависимости от числа детей и региона проживания. Если в семье несколько детей, возраст старших значения не имеет. Главное требование, чтобы хотя бы одному ребенку было не больше 6 лет (включительно). Ставку 6% можно сохранить при строительстве дома, взносе от 50% или при досрочном погашении в первый год в 50%. Для строительства дома ставка не зависит от числа детей. Новые условия распространяются на кредитные договоры, заключенные с 1 октября 2026 года. Ранее оформленные кредиты по новым ставкам пересчитываться не будут. Семейную ипотеку можно оформить на покупку новостройки, строительство частного дома, а в регионах с низким объемом строительства — на вторичное жилье.