Морской каприз: покупатели курортного жилья уходят из Сочи

Интерес к недвижимости у моря смещается от Сочи к другим локациям. Главными драйверами изменения спроса стали завышенный порог входа и дефицит новых проектов по строительству жилья на главном курорте страны. Тем временем другие города активно развивают инфраструктуру, привлекают девелоперов и предлагают квартиры и дома по более доступным ценам с высоким потенциалом роста стоимости. Какие направления выбирают сегодня и как будет меняться рынок — в материале «Известий».

Какие направления выбирают сегодня

Покупатели жилья у моря всё чаще рассматривают не только Сочи. Он сохраняет позиции одного из ключевых курортных рынков России, но собственные точки роста появляются и в других приморских городах, рассказали «Известиям» в девелоперской компании «Неометрия» и консалтинговой компании Macon.

Количество сделок в Сочи сократилось на 70%, а объем строительства — на 43% (данные за лето 2025 года сравниваются с аналогичным периодом 2026-го). Одной из причин того, что в городе появляется меньше новой недвижимости, остается дефицит свободных земельных участков. Горный рельеф, сложившаяся застройка и градостроительные ограничения существенно сокращают возможности для реализации новых проектов.

В расположенном неподалеку Новороссийске число покупок выросло на 8%, а объем строительства — на 21%. При этом цены в двух городах увеличились почти одинаково. В Сочи рост составил 11,5% — до 351,7 тыс. рублей за кв. м, а в Новороссийске — на 11%, до 210,9 тыс. рублей.

— Сочи и Новороссийск сегодня предлагают разные сценарии приобретения недвижимости на Черноморском побережье, — отметила коммерческий директор федерального девелопера «Неометрия» Ленария Хасиятуллина. — Сочи развивается в сторону премиального курорта: здесь активно строится гостиничная и туристическая инфраструктура, а ограниченное предложение нового жилья поддерживает ценность недвижимости.

Рекордное увеличение количества сделок зафиксировано в дагестанском Каспийске. Количество покупок там выросло на 114%. Цены в городе на берегу Каспия тоже подскочили на 15%, до 124,3 тыс. рублей за квадрат.

По словам учредителя и директора портала «Всеостройке.рф» Светланы Опрышко, россияне всё чаще рассматривают в качестве курортного жилья Анапу — она стала основным перехватчиком спроса: за первое полугодие 2026 года число лотов в сделках выросло более чем на 40%.

— Повышается интерес к Туапсинскому району, к Крыму, куда заходят федеральные застройщики, и качество проектов повышается, — отметила эксперт. — Эти локации выигрывают за счет ценовой доступности. Интерес растет не только к городам у моря: покупатели всё чаще смотрят на Краснодар и, например, на Кавказские Минеральные Воды.

Сочи всегда был основным черноморским брендом на рынке недвижимости и законодателем мод, но теперь люди переориентируются на другие направления, подчеркнул директор федеральной компании «Этажи» в этом городе-курорте Павел Быков.

— Мы отмечали рекордный рост цен после пандемии, когда были введены ограничения на строительство, в связи с принятием генерального плана, — отметил он. — Сейчас инвесторы смотрят на другие города Краснодарского края, в которых активно развивается инфраструктура, а цена при этом еще не догнала сочинскую. Особо привлекательными выглядят локации, где улучшается транспортная доступность на фоне планов по строительству автодороги, которая соединит всё побережье, Северный и Южный Кавказ и уйдет в направлении стран Азии. Естественно, это расширит поток туристов и инвестиций из стран БРИКС, на что и рассчитывают покупатели.

Люди стали внимательнее оценивать альтернативные курортные направления, такие как Крым, города Краснодарского края и Балтики, добавил Анатолий Огарков.

— Для многих Крым — проверенная локация с морем, особым климатом и узнаваемым ландшафтом, — подчеркнул эксперт. — Особенно заметна динамика на западе полуострова: в Евпатории и городе Саки на начало октября 2026 года строится 16 сервисных апарт-отелей с общим номерным фондом около 8,9 тыс. единиц.

Почему инвесторы уходят из Сочи

В связи с развитием внутреннего туризма в России формируется интерес к новым курортным направлениям, которые могут стать альтернативой традиционным туристическим центрам, подтвердила директор по маркетингу и продукту резиденции премиум-класса «Реликт» Елена Кондратьева.

— Нужно понимать, что при выборе курортной недвижимости для инвестора важно наличие устойчивого круглогодичного спроса, растущего туристического потока и потенциала развития качественной инфраструктуры, — добавила эксперт.

Сочи остается туристической столицей страны и наиболее узнаваемой локацией, но именно его популярность привела к высокой конкуренции, ограниченному предложению и заметному росту цен, подчеркнул гендиректор курортного комплекса «Сансара» Анатолий Огарков.

Смена интереса связана с несбалансированностью соотношения цена-качество, полагает Светлана Опрышко. Сочи давно воспринимается как премиальное и самое дорогое направление на юге, где стоимость проживания и недвижимости приблизилась к московской планке. Это заставляет искать более сбалансированные по цене варианты. Одновременно улучшение инфраструктуры делает альтернативные курорты всё более привлекательными для круглогодичного проживания и инвестиций.

Как будет развиваться рынок

Потенциал этого сегмента рынка сегодня не ограничивается приморскими городами, отметила Елена Кондратьева. Круглогодичные оздоровительные и туристические центры, такие как Кисловодск, формируют самостоятельный сегмент, где сочетание устойчивого спроса, природных ограничений для застройки и развития инфраструктуры создает предпосылки для дальнейшего роста.

— С инвестиционной точки зрения перспективные курорты на этапе активного развития могут предоставлять возможности для входа в рынок до того, как дальнейший рост спроса и ограниченность предложения приведут к существенному повышению стоимости недвижимости, — подчеркнула эксперт.

Сочи и Крым будут развиваться по разным моделям, считает Анатолий Огарков. Сочи сохранит статус премиального и наиболее ликвидного направления, но предложение здесь остается ограниченным.

— Крым, напротив, обладает запасом территории и возможностью формировать новые кластеры с современной инфраструктурой, — полагает эксперт. — При более доступном уровне цен это делает регион привлекательным для тех, кто ищет качественное жилье для отдыха без переплаты, характерной для наиболее раскрученных локаций.

В ближайшие годы покупатель будет выбирать не просто море, а сочетание природных преимуществ, качества застройки, сервиса и перспектив территории.

Генеральный директор курорта «Лучи» Владимир Ковалев добавил, что, например, в Анапе стоит ожидать устойчивого роста без резких скачков. Главный сдерживающий фактор — высокая стоимость заемного финансирования, поэтому повышение будет происходить постепенно.

По мнению Светланы Опрышко, рынок продолжит фрагментироваться: Сочи останется премиальной локацией с ограниченным предложением и высокой ценой, тогда как Анапа, Новороссийск и другие популярные у покупателей приморские города будут наращивать продажи за счет более низкой стоимости входа.