Покупка апартаментов в качестве жилья: 6 основных рисков

Термина «апартаменты» в российском законодательстве не существует, это лишь маркетинговое понятие. Так называют нежилую недвижимость, которую тем не менее позиционируют как жилье. На самом деле по документам они обычно являются гостиницами, а иногда — и другими нежилыми объектами, что при использовании их для постоянного проживания накладывает множество ограничений и несет в себе целую серию рисков. Они одни и те же, вне зависимости от того, чем именно апартаменты являются де юре.

Вместе с экспертами рассказываем об основных рисках апартаментов, о которых важно знать перед покупкой такого типа недвижимости.

Недавно проблему апартаментов вновь поднял президент России Владимир Путин. В рамках обсуждения проблемы их строительства на земельных участках, предназначенных под гостиницы, он предложил два варианта решения проблемы с «квазижильем»:

либо разрешить их продажу частным инвесторам строго с условием дальнейшей сдачи в аренду как гостиничные номера; либо резко ограничить их продажу — на уровне 5-15% от объема здания. А все остальное использовать именно как гостиницу.

По словам президента, по второму пути пошли ряд стран и активно применяют его, например, в курортных районах.

В России некоторое регионы пошли еще дальше. Например, а Москве строительство новых апартаментов запрещено еще в 2024 году. Однако во многих регионах апартаменты по-прежнему появляются, а их покупатели, полагающие, что приобретают именно жилье, в дальнейшем сталкиваются с проблемами.

1. Отсутствие постоянной регистрации

Несмотря на то, что комплексы апартаментов часто продают как жилье, оформить прописку в такой недвижимости нельзя. Это связано с тем, что юридически апартаменты являются нежилой недвижимостью. В апартаментах можно оформить временную регистрацию, в частности это следует из решения Конституционного суда.

«С 2026 года можно сделать только временную регистрацию на пять лет. Но она не дает главного преимущества: если в местную школу или сад будет очередь, вашего ребенка могут не взять, так как приоритет у детей с постоянной регистрацией по месту жительства. Также временная прописка не дает права на региональные пособия», — пояснила руководитель офисов «Митино» и «Крылатский» «Инком-Недвижимость» Наталия Борзенкова.

Содержание апартаментов из-за их статуса коммерческих помещений обходится дороже квартир. По оценкам экспертов, ежегодный налог на апартаменты может быть до 20 раз выше, чем на квартиру.

Базовая ставка для большинства апартаментов составляет 0,5%. Для сравнения: налоговые ставки на квартиры в Москве варьируются от 0,1% до 0,3%. «Таким образом, даже минимальная ставка для апартаментов может быть в пять раз выше базовой ставки для квартир», — пояснил коммерческий директор компании «Метриум» Дмитрий Проскурин.

При этом ставка налога на апартаменты может и гораздо выше. По словам эксперта, она достигает:

1,5-2%, если помещения находятся в апарт-комплексах гостиничного типа, включенных в специальный реестр правительства Москвы; 2,5%, если кадастровая стоимость объекта превышает 300 млн руб. К слову, аналогичное правило применяется к любым недвижимым активам, уточнил Проскурин.

Если же объект подпадает под критерии офисно-торговой недвижимости или его кадастровая стоимость превышает 300 млн руб., разница может достигать 20–25 раз», — добавила старший налоговый консультант IPN Partners Мария Василенко.

Кроме того, в отношении апартаментов не применяется налоговый вычет на площадь (20 кв. м, с которых государство не взимает платежи) и налоговые вычеты с продажи жилья и с процентов по ипотеке. «Такой подход обусловлен тем, что формально апартаменты являются объектами, предназначенными для ведения бизнеса, а не для постоянного проживания», — пояснили в «Метриуме».

3. Дорогие коммунальные услуги

Еще один значимый минус апартаментов в части расходов на содержание — это более высокая коммуналка. По оценкам экспертов, тут разница может составлять от 15% до 30%. Это связано с несколькими причинами:

во-первых, государство считает это нежилым помещением, поэтому ставит «бизнес-тарифы» и добавляет к счету 20% налога (НДС), поясняет Наталия Борзенкова: во-вторых, в апартаментах нет никаких льгот и субсидий; «в-третьих, если вы живете в комплексе с сервисом (как в отеле с ресепшн и охраной), за эти услуги могут брать еще несколько тысяч рублей сверху каждый месяц», — рассказала эксперт.

При этом собственники апартаментов не обязаны платить за капремонт, продолжил коммерческий директор «Метриум». По его словам, обычно такие сборы системно формируют управляющие компании. Стоимость услуг тоже зачастую повышается по мере их удорожания в квартирах. «Однако УК в апарт-комплексе может и воздержаться от роста тарифов, если текущие значения позволяют полноценно обслуживать проект», — указал эксперт.

4. Ниже юридическая защита

Среди рисков покупки апартаментов эксперты называют более низкую юридическую защищенность при возможном банкротстве застройщика. Обычно у дольщика в такой ситуации есть два основных варианта — забрать вложенные деньги, которые были заморожены на эскроу-счете (минус — эта сумма уже будет недостаточной для покупки аналогичной недвижимости) или требовать достройку объекта.

«Специальный государственный фонд, который достраивает дома для обычных дольщиков, апартаменты не спасает. Если вы купили апартамент не по стандартному договору долевого участия (например, при реконструкции старого здания), вы просто стоите в конце очереди кредиторов. Денег от продажи имущества банкрота на вас, скорее всего, не хватит», — пояснила представитель «Инком».

В целом покупка апартаментов в реконструируемом или строящемся вне 214-ФЗ объекте — это решение, которое требует не только юридической проверки договора, но и трезвой оценки того, что в случае банкротства застройщика закон сегодня не защищает покупателя апартаментов так, как защищает дольщика жилья, отметила Мария Василенко. «Даже если покупка была по договору долевого участия (ДДУ), вы все равно в менее выгодном положении, чем покупатель квартиры. Вам не отдадут достроенный апартамент, суд заставит застройщика просто вернуть деньги, а ждать их придется долго», — добавила Наталия Борзенкова.

Кроме того, на апартаменты не распространяется правило об исполнительском иммунитете. «Апартаменты могут забрать за долги. Если речь идет о единственном жилье (квартире), вам обязаны оставить крышу над головой. Апартаменты — не жилье, поэтому их приставы могут забрать за долги, даже если вам больше негде жить», — пояснила риелтор.

5. Шум и социальная инфраструктура

Еще один недостаток апартаментов, который также связан с нежилым статусом такого типа недвижимости — это сложности с социальной инфраструктурой. «Застройщик в данном случае не должен возводить рядом детские сады и поликлиники. Нет обязанности строить школы. Рядом может вырасти только офисный центр», — отметила Наталия Бозенкова.

На апартаменты не распространяются обязательные требования СанПиН по инсоляции, которые действуют для обычных квартир, добавила эксперт. Также стоить быть готовым к тому, что соседями по апартаментам будет какой-нибудь бизнес. «В одном комплексе или даже на одном этаже могут располагаться офисы, салоны, репетиционные студии и гостиничные номера. Повлиять на это собственник не может: назначение определяется проектом и разрешительной документацией», — пояснила юрист.

По ее словам, региональные законы о тишине в первую очередь ориентированы на защиту жилых помещений. Для нежилых помещений, включая апартаменты, режим тишины может применяться не в полном объеме. «Иными словами, собственнику апартаментов вполне возможно придется столкнуться с «шумными» соседями или же большой проходимостью людей в комплексе», — добавила она.

6. Без льготной ипотеки и маткапитала

На апартаменты не распространяются программы государственной поддержки. Ставки по ипотечному кредиту и требования к заемщику могут быть тоже выше.

«Нельзя взять семейную или IT-ипотеку под низкий процент. Банк выдаст кредит только по обычной, дорогой ставке, и попросит сразу заплатить 20–30% от стоимости», — указала представитель «Инком».