Спрос на новостройки падает: ждать ли снижения цен и роста скидок

Продажи новостроек в России снижались в шести из прошедших девяти месяцев 2026 года. По итогам первых трех кварталов удержать показатели на прошлогоднем уровне помогала лишь семейная ипотека. Теперь, когда последнее в этом году изменение самой популярной льготной ипотечной программы уже вступило в силу, спад может усилиться. Застройщики разными методами будут стараться стимулировать спрос, хотя снижение цен на первичное жилье — наименее вероятный сценарий их действий, считают опрошенные «РБК Недвижимостью» эксперты.

«Прокрустово ложе» застройщиков

Антон Глушков, президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ):

— Конечно, застройщики будут бороться за клиента. Однако финансовые возможности у строительных компаний не безграничны — они находятся в «прокрустовом ложе» своих финансовых моделей внутри банков и не имеют дополнительного запаса из‑за ограниченности финансового результата.

Кирилл Холопик, руководитель экосистемы для девелоперов ЕРЗ:

— Наращивать спрос за счет стимулирования сделок с семьями с детьми им будет очень непросто. У застройщиков нет инструментов, чтобы удержать спрос в самом массовом сегменте — «семьи с одним ребенком». В этом сегменте спрос снизится в два‑три раза, и никакими маркетинговыми акциями его не вернуть. Застройщики однозначно усилят борьбу за покупателя в сегменте «большие семьи», где условия семейной ипотеки в части ставки и суммы кредита улучшились. Хотя и это будет нелегко.

Ставка на субсидирование ипотеки

Главное, что резко повлияет на спрос на новостройки, — это сокращение сроков семейной ипотеки, а также рост ставок для большинства семей. Но есть решение: предложить семьям более выгодные условия позволяет субсидирование ипотеки. В этом случае застройщик за некоторые ипотечные преференции для своего покупателя вносит в банк, где берется ипотечный кредит, определенную комиссию.

Ранее такой вариант носил маркетинговое название «ипотека от застройщиков» и был направлен на снижение только ипотечных ставок для клиентов. Теперь он может касаться не только ставок, но и сроков кредитования, говорят эксперты. Несмотря на то что Центробанк уже пояснил, при каких условиях можно выдавать семейную ипотеку на срок до 30 лет (новые условия программы позволяют это делать лишь на 15 лет), эксперты сомневаются, что длинное кредитование будет активно применяться на практике и предлагаться всем желающим.

«Непонятно, согласятся ли банки брать на себя риски за кредитование на 30 лет. Боюсь, что не согласятся», — предполагает Кирилл Холопик. Поэтому стимулировать банки к принятию таких решений придется самим застройщикам, если у них будет для этого финансовая возможность.

Разъяснение Центробанка про семейную ипотеку на длинные сроки

государство не будет субсидировать банкам ставку по семейной ипотеке на ту часть срока кредитования, которая превысит 15 лет, однако разрешается повысить на этот период ипотечные ставки для самих заемщиков, но с одновременным выполнением двух условий:

не более чем на 4 п.п. от ставки исходного договора по семейной ипотеке; не более чем до размера ключевой ставки плюс 3 п.п. (или плюс 3,5 п.п., если семейная ипотека взята на строительство частного дома).

При этом речь идет не о той ключевой ставке, которая действует сейчас, а о той, какой она станет через 15 лет с начала погашения кредита по семейной ипотеке. Спрогнозировать, какой именно она будет к тому времени, невозможно. Поэтому Центробанк разъясняет: изначально при оценке платежеспособности семейных заемщиков и расчетах платежей по длительным жилищным кредитам нужно использовать вариант роста ставки через 15 лет на 4 п.п. (а заемщиков предупредить, что в последующем расчеты могут быть пересмотрены).

О появлении семейной ипотеки на 30 лет уже сообщил Сбербанк, причем пояснил: в проектах тех застройщиков, которые входят в совместную программу с банком, ставки по семейной ипотеке будут минимальными на весь срок кредитования (однако что это за проекты, пока не уточнялось).

Кроме того, о появлении «длинной» семейной ипотеки заявили и некоторые застройщики. Среди них, например, ГК «ПИК» и ФСК (правда, у ФСК такая акция распространяется лишь на некоторые квартиры и пока только до конца октября). А группа ЛСР в некоторых своих проектах не только удлинила сроки кредитования по семейной ипотеке, но и снизила ставку по ним на все 30 лет. Например, семьям с одним ребенком она предлагает ставку 9%. А если они возьмут семейную ипотеку на 15 лет и сразу внесут от 30% от стоимости квартиры, ставка будет еще ниже — 7,5%.

«Размер банковской комиссии, которая ляжет на застройщиков для пролонгации сроков ипотечного кредитования и снижения ставок для семейных покупателей новостроек, составит от 2,9 до 18,8% от суммы кредита — все зависит от размера субсидирования, условий кредитования и выбранного объекта», — подсчитала для «РБК Недвижимости» заместитель руководителя ипотечного департамента федерального агентства недвижимости «Этажи» Татьяна Решетникова.

По ее подсчетам, это позволит на срок кредитования вплоть до 30 лет снизить ставки по семейной ипотеке с нынешних 2–12% годовых для разных семей до средних 0,6–9,5%. «Но массовой истории по субсидированию ставок на весь срок кредитования на рынке пока нет. Фактически девелоперы находятся на этапе адаптации к новым условиям и считают экономику, плюс наблюдают за спросом и покупательским поведением», — уточняют в «Этажах».

Кроме того, вряд ли все застройщики смогут предложить субсидирование ипотечной ставки на весь срок кредитования, полагают в НОСТРОЙ. «Уже сейчас на рынке появляются механизмы, когда компания‑застройщик за свой счет доводит условия семейной ипотеки до прежних параметров. Важным нюансом является то, что такие программы не могут быть долгосрочными. Как правило, они носят краткосрочный характер — на период строительства объекта, в отдельных случаях, может быть, еще на год‑два после его завершения», — говорит Антон Глушков.

Субсидирование застройщиками ипотечных ставок — это лишь на короткие сроки, подтверждает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. Хотя именно за счет длинного субсидирования спрос на новостройки можно было бы увеличить сильнее всего, добавляет он.

Субсидируют не только покупателей с детьми

Некоторые застройщики распространяют особые условия по ипотеке не только на покупателей с детьми, говорит коммерческий директор агентства недвижимости «Метриум» Дмитрий Проскурин. По его словам, например, Level Group для всех покупателей и на весь срок действия кредита внедрил субсидированную ипотеку 12,49% годовых (напомним, что обычная ставка по рыночной ипотеке на новостройки сейчас около 18,7%). Кроме того, этот же застройщик предлагает траншевую ипотеку на многокомнатные квартиры — с первым взносом 40%, уточнил эксперт.

Что еще будут делать застройщики для повышения спроса на новостройки

Если субсидирование ипотечных ставок для семей с детьми — финансово затратный путь для застройщиков, то вариант с трейд-ин, который также может стимулировать спрос на новостройки, больших вложений не требует, полагают в «Этажах». Ранее этот вариант был широко распространен на рынке, но его популярность снизилась еще в 2023 году. Теперь эта схема вновь приобретает актуальность, и в ближайшее время распространенность трейд-ин существенно возрастет, прогнозирует Татьяна Решетникова.

Она поясняет, что многие семьи покупают не первую в своей жизни квартиру, а улучшают жилищные условия, в том числе за счет уже имеющейся у них квартиры. Продав такую квартиру, как правило, можно сразу внести первоначальный взнос в размере 50% или погасить половину семейной ипотеки за первый год кредитования. А это позволяет снизить ипотечные ставки до 6% тем семьям, у которых ставки по нынешней семейной ипотеке существенно выше, поясняли «РБК Недвижимости» в Минфине.

Такая возможность делает для них покупку квартиры в новостройке намного привлекательнее и стимулирует спрос на первичное жилье, поясняют эксперты. А трейд-ин, помогая побыстрее совершить продажу прежней квартиры, позволяет быстро перейти на ставку 6%.

Рассрочки давно стали популярным инструментом стимулирования спроса на новостройки. «Но это инструмент двоякий, потому что рассрочка — это не столько продажа, сколько резервирование. То есть человек вносит относительно небольшую часть стоимости квартиры в расчете на то, что потом он внесет все остальное. Но сможет ли он это сделать и захочет ли — большой вопрос. Потому что нередко люди берут квартиру в рассрочку, боясь подорожания. Но если подорожания не случится, покупатели (во всяком случае, их значительная часть) могут расторгнуть сделку», — говорит Олег Репченко.

Весной, например, по данным Центробанка, в России было расторгнуто 5% сделок, совершенных по рассрочке. Тем не менее, по оценкам IRN.RU, сегодня до 50% сделок в новостройках проводится с использованием рассрочки (против 20–25% в 2025 году). Несмотря на то что именно для получателей семейной ипотеки этот инструмент не очень интересен, застройщики будут расширять рассрочки для стимулирования спроса на новостройки со стороны остальных покупателей, полагают эксперты.

«Скидки и торг — это то, что застройщики любят меньше всего. Как правило, их предлагают лишь тем покупателям, у которых есть вся сумма на покупку квартиры, что к получателям семейной ипотеки не относится», — говорит Олег Репченко.

Но есть и остальные покупатели, чей спрос тоже нужно стимулировать, поэтому скидки по‑прежнему существуют и расширяются. Например, скидки в массовых новостройках от Level Group сейчас достигают 35%, уточнили в «Метриуме». «Крупные дисконты в октябре 2026 года среди лидеров рынка массовых новостроек установил еще и девелопер А101 — до 21%. А компания «Брусника» предложила выгодную альтернативу классическим процентным скидкам. При полной оплате или оформлении ипотеки в октябре стоимость квартир снижается на заранее оговоренную фиксированную сумму — до 16 млн руб.», — пояснил Дмитрий Проскурин.

Новостройки дешеветь не будут

Радикального изменения цен не планируется, динамика будет в рамках уровня инфляции

Наименее ожидаемый экспертами вариант стимулирования спроса — это снижение застройщиками цен в новостройках, считают эксперты. Невозможность сделать новостройки дешевле в «Этажах» объясняют целым рядом причин:

во‑первых, фактическая себестоимость строительства не снижается; во‑вторых, рост нераспроданности на этапе строительства повышает риски увеличения стоимости кредитных ресурсов по проектному финансированию, и эти риски девелоперы будут вынуждены закладывать в цену квадратного метра; в‑третьих, до ввода дома в эксплуатацию денежные средства хранятся на эскроу‑счетах, а значит, весь этот период на них влияет инфляция — и это тоже учитывается в конечной цене; в‑четвертых, новые варианты стимулирования спроса могут потребовать от застройщиков дополнительных затрат — в виде тех же комиссий банкам за длительное субсидирование ставок по семейной ипотеке.

Однако существенного подорожания новостроек тоже не предвидится. «Что касается цен, то здесь такая тонкая математическая грань. С одной стороны, застройщик должен переложить дополнительные затраты, которые он несет по программам стимулирования спроса, в цену квадратного метра. Но, с другой стороны, рынок диктует свои правила, и рассчитывать на то, что все эти затраты удастся полностью вернуть в цену, маловероятно. Поэтому радикального изменения цен не планируется, динамика будет в рамках уровня инфляции», — говорят в НОСТРОЙ.