Экологичный премиум: как природа стала важным ориентиром в девелопменте

«Экологичность» — популярный термин, который в последние годы интегрировался во многие сферы жизни человека. Экологичными становятся еда, одежда и даже отношения. В сфере высококлассного жилого строительства приставка «эко-» зачастую ассоциируется с парками во дворах, озеленением на кровлях, технологиями, снижающими уровень потребления ресурсов. В редких случаях девелоперы идут дальше и формируют в своих проектах новый подход к экологичности как к полноценной благоприятной среде для жизни. Природа в них воплощена не только садами за окнами, но и бионической архитектурой, а все внутреннее наполнение спроектировано с акцентом на благополучие человека и его эмоциональное равновесие.

В мировой практике оценку экологичности зданиям присуждают в ходе «зеленой» сертификации, которая учитывает применяемые при строительстве технологии, наличие ресурсосберегающих решений, масштаб озеленения. Недавно в России предложили пойти еще дальше: сервис сертификации новостроек Urban Grade совместно с девелоперской группой BMS разрабатывают отдельный класс высокобюджетного жилья под названием «Экопрайм». Ожидается, что в таких проектах экологичность будет реализована не за счет набора привычных зеленых опций, а благодаря системному подходу с прозрачной методологией и научным фундаментом.

«РБК-Недвижимость» выяснила, в чем ценность девелопмента с акцентом на природу, способна ли бионическая архитектура позитивно влиять на психику горожан и по каким критериям можно измерить экологичность жилого проекта.

Противоядие от городского стресса

Человек — часть природы, и на протяжении тысячелетий она была его естественной средой обитания. Именно природная среда — леса, водоемы, горы и степи — была привычным окружением, комфортным и понятным. Индустриализация переселила человека в города, где пейзажи наполнились металлом, стеклом и бетоном. Однако стремление окружить себя зеленью осталось с человеком и в третьем тысячелетии: от комнатных растений на подоконниках до решения переехать за город.

Исследователи в области нейроурбанизма Высшей школы экономики (ВШЭ) приводят множество подтверждений тому, что природа позитивно влияет на эмоциональный фон людей и сглаживает дискомфорт от постоянного пребывания в городе. По словам нейробиолога и нейроурбаниста Василия Ключарева, принципы биофильного дизайна городской среды выступают «противоядием от городского стресса», тогда как нехватка природы в городе способна негативно сказаться на здоровье жителей.

В парке «Зарядье» часть объектов спрятана под травяными холмами

«Масштабные международные исследования последних лет на гигантских выборках пациентов доказали прямую биологическую связь между дефицитом растительности в городах и риском развития нейродегенеративных заболеваний, таких как болезни Альцгеймера и Паркинсона, — рассказал Ключарев «РБК-Недвижимости». — Ярким примером служит фундаментальное исследование Гарвардской школы общественного здравоохранения, в котором ученые проанализировали данные более 61 млн человек старше 65 лет за 16 лет наблюдений. Результаты подтвердили, что проживание в районах с высоким индексом озеленения и близостью к паркам кардинально снижает статистику госпитализаций с деменцией».

По словам представителя НИУ ВШЭ, до 67% благотворного эффекта природы объясняется ролью зеленых насаждений как естественного фильтра, который может задерживать мелкодисперсные частицы и токсичные выхлопы, не пропуская их через дыхательные пути напрямую в кровоток человека. «Нейроурбанистика доказывает: парки и деревья под окнами — это не просто элемент эстетики или благоустройства, а критически важный фактор превентивной медицины, защищающий когнитивное здоровье нации», — утверждает Ключарев.

Неудивительно, что расположение жилого проекта в пешей доступности от парка или водоема заметно влияет на ценообразование, особенно когда зеленые просторы видны из окон. В 2025 году аналитики bnMAP.pro подсчитали, что наценка за парковый пейзаж из окон квартиры варьируется от 5 до 20%. Если проект расположен у крупного известного парка ближе к центру города, то надбавка за вид из окон может быть еще выше.

Набережная Москвы-реки в Шелепихе

Вид из окна на естественное окружение — «не элемент роскоши, а медицинский и когнитивный фактор», уверены в Высшей школе экономики. В беседе с «РБК-Недвижимостью» Василий Ключарев напомнил об исследовании профессора Роджера Ульриха, который проанализировал данные пациентов после операции. Тот обнаружил, что люди, которые лежали в палатах с видом на живую природу и деревья, выписывались в среднем почти на сутки раньше тех, кто смотрел на глухую кирпичную стену. «Их медицинские карты содержали куда более позитивные отзывы персонала, а потребность в сильных анальгетиках была в разы ниже», — добавил нейробиолог.

Даже при дефиците природных локаций в черте города эту логику учитывает девелопер BMS: он подбирает участки рядом с парками или создает новые зеленые зоны с водными объектами для формирования бесшовной природной среды.

Девелопмент по законам природы

Не менее важную роль в создании экологичной среды в городе, чем природные просторы за окнами, играет принцип проектирования самих зданий. По оценке исследователей в области нейроурбанизма ВШЭ, природные формы оказывают на человека прямое физиологическое и когнитивное воздействие: «Если горожанин будет жить в окружении не только парков, но и зданий, напоминающих естественный природный рельеф, это действительно способно позитивно сказаться на его самочувствии».

Василий Ключарев, нейробиолог и нейроурбанист:

«Среди природных форм городских пространств самым сильным влиянием обладают водные поверхности, деревья и ландшафты с определенной степенью открытости, сложности и разнообразия. При этом важно понимать, что не любой естественный рельеф оказывает положительное влияние на здоровье, а именно сконструированный подобно нашим естественным ландшафтам, к которым мозг и приспособился в ходе своей эволюции. Наш визуальный и аналитический аппарат формировался миллионы лет в окружении фрактальной геометрии живой природы, поэтому хаотичные или, напротив, монотонно-прямоугольные урбанизированные среды вызывают у человека подсознательный когнитивный стресс».

Ответом на запрос горожан в природных формах зданий стала бионическая архитектура. «Бионическая архитектура — это глубокий научно обусловленный ответ на острый психофизиологический запрос жителя мегаполиса в визуальном комфорте, — убежден Василий Ключарев. — Городская застройка с ее жесткой геометрией зачастую перегружает зрительную систему, провоцируя стресс, в то время как монотонные стены вызывают сенсорную депривацию. Бионика решает эту проблему через призму Теории восстановления внимания Каплана: биоморфные формы включают непроизвольное внимание, позволяя когнитивной системе отдыхать».

Андрей Соловьев, партнер NF Group:

«Бионический подход в жилой архитектуре проявляется в формах, вдохновленных природой. Такие решения подчеркивают связь здания с окружающим ландшафтом. Их могут дополнять переменная этажность и эксплуатируемые кровли, позволяющие разнообразить объемы застройки. Особое значение имеет сочетание архитектуры с природным окружением: рядом с зелеными территориями пластика зданий может поддерживать характер места. Впечатление от проекта также формируют благоустройство и общественные пространства».

В последние годы бионическая архитектура привлекает не только архитекторов культурных и социальных объектов, но и девелоперов в жилом сегменте. Тренд на экологичность перетекает на разные составляющие проекта: от парков у дома к архитектуре, внутренним пространствам и самим квартирам. В таких проектах предполагается использование натуральных материалов, создание условий для естественного освещения и акустического комфорта. Надежда Керимова, ландшафтный архитектор и исследователь в области нейроурбанизма ВШЭ, убеждена: все эти аспекты являются критически важными не только для комфорта, но и для когнитивного здоровья человека.

Следом за экологичностью набирает силу запрос на longevity-среду («долголетие», англ. — РБК). Международные исследования показывают, что велнес-составляющая является ключевым мотивом покупки недвижимости. Девелоперская группа BMS и Urban Grade отмечают, что этот запрос растет и среди покупателей премиальной недвижимости в Москве, поэтому девелопер учитывает его при разработке проектов. Экологичность и забота о здоровье здесь работают над общей целью: проект, который бережно относится к экосистеме, так же бережно выстраивает повседневность жителей и делает здоровые привычки ее естественной частью.

Офис девелоперской компании BMS. Пример биофильного дизайна в интерьере

Речь не о наборе отдельных велнес-сервисов, а о продуманной организации пространства. Безопасные пешеходные и велосипедные маршруты, парковые зоны в шаге от дома, тихие дворы, сады и водные элементы сами подталкивают к движению и помогают восстанавливаться. Есть и то, чего жители не видят, но постоянно чувствуют: многоступенчатая очистка воды, вентиляция с постоянным обновлением воздуха, шумоизоляция фасадов и энергоэффективность остекления, меняющиеся световые сценарии в течение дня. Для проектов высокого класса это новое представление о премиальности: ценится не просто перечень удобств, а насколько сама среда поддерживает хорошее самочувствие.

Как стандартизировать экологичность

Экологичность в описании жилого комплекса потенциально повышает интерес к нему со стороны покупателей. Для премиального класса, который задает особенно высокие условия жизни, приставка «эко-» кажется почти необходимой — она заявляет о внимании девелопера к комфорту жителей в условиях городской среды. Однако вместе с расширением самого термина должны меняться и требования к экологичности проектов в высокобюджетном сегменте, уверены в Urban Grade.

«Люди все чаще думают о том, как сохранить здоровье, энергию и ясность ума на долгие годы. Жилье здесь играет ключевую роль: дома мы проводим большую часть жизни, и среда вокруг нас каждый день либо поддерживает, либо истощает. Поэтому экологичность сегодня — это уже не газон во дворе и не зеленая кровля, а то, насколько среда работает на здоровье человека: тишина, чистый воздух, естественный свет, возможность двигаться и общаться», — объяснила генеральный директор сервиса сертификации новостроек Urban Grade Ольга Хасанова.

Шагом на пути к стандартизации экологичности в Urban Grade видят создание нового класса высокобюджетного жилья — «Экопрайм». В рамках его появления специалисты Urban Grade совместно с девелоперской группой BMS разрабатывают четкие критерии, по которым можно будет оценить экологичность жилого проекта.

Сергей Болдырев, акционер и председатель совета директоров девелоперской группы BMS:

«Экопрайм» станет новым взглядом на премиальную жилую среду, где главное преимущество — не демонстративность и избыточность, а приватность, природная среда, энергоэффективность и продуманный пользовательский сценарий. В основе концепции — бионическое проектирование, которое позволяет создавать пространства, интегрированные в ландшафт: с естественным освещением, оптимальным микроклиматом, зелеными зонами и более гармоничной связью между интерьером и природой.

Не менее важно, чтобы функции для поддержания здоровья резидентов были встроены в повседневность. Возможности для спорта и восстановления: капсулы для сна, арт-терапия, комплексы с передовыми инженерными решениями, продуманные световые сценарии, акустический комфорт — это лишь малая часть того, что уже закладывает в проекты BMS и послужит основой для стандартов класса «Экопрайм». Ценность таких объектов создается не отдельными преимуществами, а целостным ощущением человекоцентричной премиальной среды».

Исследователи в области нейроурбанизма объясняют: архитектура, планирование, городская экосистема — это базовые определяющие факторы ментального и физического здоровья, которые ежедневно влияют на работу человеческого мозга. От высоты потолков в квартире до линий фасадов — то, что горожанин видит каждый день, оказывает воздействие не только на его сиюминутное настроение, но и на самочувствие на значительно более глубоком уровне. Природное окружение, основанная на естественных формах архитектурная логика и инфраструктура, позволяющая жить в гармонии с собой, формируют экологичную среду, которая может стать важным маркером премиального класса городской недвижимости.