Инвестиции в историю: где искать делюкс-локации в Москве и Петербурге

Золотое правило инвестора в недвижимости — проект определяется локацией — сегодня зазвучало по-новому. На довольно сложном рынке выбрать подходящий объект для инвестиций не так просто, и эксперты однозначно рекомендуют рассматривать в первую очередь проекты с уникальным местоположением. Однако на рынке высокобюджетной недвижимости одного этого уже недостаточно: даже в пределах исторического центра конкуренция идет за качество среды и сервисную инфраструктуру.

Именно поэтому 2026 год продолжает проверять инвестиционные стратегии на устойчивость: доходность банковских вкладов снижается, фондовый рынок сохраняет повышенную волатильность. В этих условиях на рынке по-прежнему появляются проекты, которые можно рассматривать как относительно защищенный актив — «тихую гавань» для капитала. И здесь особенности проекта работают в связке: важны как физические характеристики самой недвижимости, так и социальное окружение, состав жителей и общая атмосфера.

Разбираемся вместе с участниками рынка недвижимости класса делюкс, на что еще обращать внимание при выборе объектов для вложений.

Андрей Соловьев, партнер NF Group, президент AREA:

«Саму элитарность объекта в высокобюджетном сегменте определяет локация. Чаще всего — это исторический центр города. Будь то Москва или Санкт-Петербург, адрес будущего проекта диктует девелоперу его уровень».

Несмотря на активное развитие высокобюджетного сегмента в Москве, выбор первичного предложения в историческом центре не так велик. По итогам сентября 2026 года объем предложения в делюкс-сегменте элитных новостроек столицы составил 256 тыс. кв. м — на 5% меньше, чем годом ранее. Почти все предложение делюкс-класса сосредоточено в ЦАО, а средневзвешенная цена предложения в этом сегменте достигла 3,212 млн руб. за 1 кв. м (+3% за год), по данным исследования Kalinka Ecosystem. Ключевой локацией остается «Золотая миля» — район в непосредственной близости от Кремля, где девелоперы реализуют штучные проекты, каждый из которых становится событием для рынка.

В Санкт-Петербурге выбор еще более ограничен. По оценке Kalinka Ecosystem, в прошлом году на рынок Петербурга был выведен исторический минимум нового высокобюджетного предложения — всего около 41 тыс. кв. м. В числе причин эксперты компании называют именно дефицит площадок в традиционно элитных локациях. Главной из них остается «Золотой треугольник» — территория, ограниченная Невой, Фонтанкой и Невским проспектом. Именно здесь зафиксирован рекорд 2026 года: в одном из новых клубных ЖК в этом году была продана квартира с ценой около 2,5 млрд руб. — абсолютный рекорд для Северной столицы. Для сравнения если в Москве средневзвешенная цена элитной недвижимости по итогам 2025 года достигла 2,2 млн руб. за 1 кв. м, то в Петербурге — 898 тыс. руб. за 1 кв. м. Однако разрыв в цене не отменяет главного: в обеих столицах дефицит площадок в историческом центре становится определяющим фактором инвестиционной привлекательности.

И действительно, девелопмент дорогого жилья в историческом центре Петербурга ограничен не только стоимостью земли и строительства. Крупные площадки для новых проектов здесь редки, а работа с ними требует кропотливой интеграции новых комплексов в исторический облик города.

Одним из примеров такого подхода является новый квартал «Евгеньевский» в сегменте делюкс, который девелоперская компания Формула Сити строит в историческом центре Петербурга, на Евгеньевской улице. Площадь застройки составляет почти 3 га — редкий, если не исключительный, для центральной части города масштаб участка. Он позволяет застройщику сформировать не отдельный дом с закрытым двором, а более сложную квартальную структуру, из пяти домов высотой всего 3–4 этажа. В частности, на собственной приватной территории будет семейный сад, площади и променады для прогулок, связанные продуманным благоустройством с расположенным по соседству Овсянниковским садом — историческим общественным садом, разбитым в 1864 году купцом Степаном Овсянниковым на Мытнинской площади.

Дмитрий Ильченко, исполнительный директор Формулы Сити:

«Почти 3 га в историческом центре можно было бы рассматривать прежде всего как ресурс для увеличения продаваемой площади. Мы пошли другим путем и сокращали количество резиденций, чтобы расположить на территории две собственные площади, променады, зеленые гостиные, семейный сад с детской и прогулочной зонами, поля для петанка и крокета. Это обеспечивает резидентам тишину и приватность, которой сегодня так не хватает в центре города. Под землей размещена сервисная инфраструктура, позволяющая сделать незаметными технические и бытовые процессы. Такие решения делают проект существенно дороже и с точки зрения строительства, и с точки зрения эксплуатации. Но именно они определяют качество жизни. В нашем понимании делюкс начинается там, где девелопер готов отказаться от краткосрочной эффективности в пользу долгосрочной ценности проекта».

По сути, проект представляет собой авторскую реконструкцию городского пространства: мастерская Евгения Герасимова соединяет петербургскую квартальную традицию, реставрацию исторического «Мытного двора» и современную делюкс-архитектуру. Выбранная концепция основана на традиционном квартальном принципе: несколько разновысотных корпусов формируют целостную городскую среду, выстраивая диалог между высоким классицизмом и лаконичным неорусским стилем. Исторические здания «Мытного двора» интегрируются в современный квартал как резиденции и камерные коммерческие пространства, подбор арендаторов будет осуществляться по принципу кураторского ретейла — в соответствии с философией проекта и с акцентом на актуальные для резидентов не нарушающие спокойной атмосферы концепции. Коммерческие локации остаются доступными для горожан, при этом приватность жилой части обеспечивается закрытой аркой.

Внутренняя инфраструктура квартала включает двухуровневое longevity-пространство (пространство долголетия. — РБК) площадью 1,3 тыс. кв. м от курорта «Первая линия» с термальной зоной и тренажерным залом, литературно-художественную гостиную, брассери, сикрет-бар. Сервисная модель предусматривает консьерж-службу с полным спектром гостиничных услуг.

Проект объединяет 259 резиденций, распределенных по семи коллекциям, отвечающих различным сценариям жизни. Все планировочные решения являются уникальными, среди лотов — видовые резиденции со вторым светом, скатными потолками, мансардами, террасами, патио, дровяными каминами; потолки в отдельных форматах достигают 7,3 м. Именно такой набор характеристик — камерность, авторская архитектура, приватная территория и полноценная сервисная инфраструктура — и позволяет проекту претендовать на статус квартала сегмента делюкс. Ранее в Петербурге в этой категории были представлены только отдельные дома, и впервые на рынок был выведен полноценный делюкс-квартал.

Пример «Евгеньевского» хорошо иллюстрирует еще один тренд высокобюджетного рынка недвижимости. Помимо инвестиционных характеристик, среди которых по-прежнему решающей остается локация, покупатели люксового жилья обращают внимание на то, как будет устроена жизнь и на территории проекта, и за его пределами. Этот сдвиг особенно важен для Петербурга, где центральные районы предлагают насыщенную культурную жизнь, но не всегда — тихий и удобный повседневный режим. Театры, музеи, набережные, рестораны и книжные магазины остаются частью притяжения города. Однако покупатель дорогой недвижимости хочет после насыщенного дня возвращаться в пространство, которое создает альтернативу движению и шуму города.

«Жилье в люксовом сегменте берет на себя часть функций, которые прежде были вынесены в город: занятия спортом, проведение деловых встреч, пользование повседневными сервисами, — отмечает президент российского национального отделения «Альянса предпринимателей БРИКС» Евгений Скоморовский. — Речь не о стремлении создать замкнутую среду, способную заменить Петербург с его театрами, ресторанами и набережными, а скорее, о том, чтобы у жителей дома была собственная инфраструктура, без лишних перемещений и потери времени».

Это особенно важно для владельцев бизнеса, топ-менеджеров и семей с насыщенным графиком. Чем выше ценность времени, тем заметнее роль сервисов, которые делают проживание в центре более предсказуемым и удобным, становясь частью отдельного сценария.

Анна Мурмуридис, директор по развитию бизнеса департамента жилой недвижимости Nikoliers:

«В последнее время клиенты элитной недвижимости стали моложе, среди покупателей дорогих квартир нередко встречаются IT-предприниматели, представители креативных индустрий и топовые блогеры. И для таких людей в разрезе проекта крайне важны сервисные услуги, особенно наличие SPA и wellness-составляющей».

Ввиду ограниченного числа свободных площадок и высокой стоимости земли рациональнее инвестировать по максимуму в качество ЖК — тогда и капитализация будет максимальной, заключает Андрей Соловьев. «Если же рассматривать владение объектом в качественном ЖК в престижной локации в долгосрочной перспективе, то можно как минимум говорить о сохранении вложений, а часто и о росте цены. Много предложений в такой ограниченной локации физически быть не может, а дефицит обеспечит высокий спрос», — резюмирует Андрей Соловьев.

Итак, локация остается главным — и единственным невоспроизводимым — активом в историческом центре обеих столиц. Дефицит площадок в «Золотой миле» Москвы и «Золотом треугольнике» Петербурга не исчезнет: новых земель в этих зонах не появится, а редевелопмент требует кропотливой работы и несколько лет согласований. Именно поэтому качественный проект в историческом центре — это не просто дорогая недвижимость, а актив, который со временем только укрепляет свои позиции. Покупатель платит не за квадратные метры, а за доступ к среде, которую невозможно тиражировать, — и за сервис, который делает эту среду комфортной для жизни. В условиях волатильности фондового рынка и снижения доходности вкладов такая «тихая гавань» для капитала выглядит одним из самых предсказуемых решений.