Новостройки надежд не вселяют. Спрос на первичное жилье в Краснодарском крае и Крыму снижается

По итогам января—сентября 2026 года объем сделок с новостройками снизился в Краснодарском крае на 3% год к году, до 16,2 тыс. лотов, подсчитали в ЦИАН по запросу «Ъ». В Крыму за этот период сокращение достигло 34,2% год к году, до 4,8 тыс. лотов, следует из данных bnMAP.pro. Ситуация на юге РФ отличается от динамики в целом по стране: по итогам девяти месяцев этого года объем сделок на рынке новостроек в России, по данным ЦИАН, увеличился на 2% год к году.

Спрос на первичное жилье на юге РФ сдерживают участившиеся атаки БПЛА, закрытия аэропортов и задержки рейсов, говорит директор по консалтингу и развитию Key Capital Эвелина Ишметова. По ее словам, это особенно критично для южных регионов, где квартиры на первичном рынке приобретаются в основном жителями других городов для сезонного проживания.

Краснодарский край — один из лидеров по доле межрегионального спроса, подтверждает руководитель аналитического центра «Авито Недвижимости» Ольга Клещеева. Кроме того, южные регионы затрагивает общая конъюнктура на рынке жилья — рыночная ипотека по-прежнему остается малодоступной для многих покупателей, добавляет директор по стратегическому развитию и управляющий партнер Element Елизавета Конвей.

Падение спроса на первичную жилую недвижимость за девять месяцев 2026 года фиксируется почти во всех крупных городах на юге России. Так, в Сочи наблюдается падение на 38,4% год к году, до 565 квартир, в Туапсе — на 30,6% год к году, до 394 лотов, подсчитала основатель bnMAP.pro Ирина Доброхотова. В Краснодаре объем сделок за этот период снизился на 11% год к году, до 11,9 тыс. лотов, по данным ЦИАН. Это вызвано сокращением миграционного притока в регион на фоне напряженной геополитической ситуации и высокого уровня цен, считает главный аналитик ЦИАН Алексей Попов.

В Крыму ситуация не лучше. В Алуште за январь—сентябрь 2026 года объем сделок упал на 64,9% год к году, до 421 квартиры, в Феодосии — на 41,4% год к году, до 304 сделок, в Ялте — на 40,7% год к году, до 593 лотов, в Севастополе — на 7,9% год к году, до 422 сделок, подсчитала Ирина Доброхотова.

Падение спроса в южных регионах РФ уже приводит к значительному росту объемов нераспроданного жилья.

По словам Эвелины Ишметовой, Краснодарский край входит в число регионов с наиболее высоким риском затоваривания. В январе—сентябре 2026 года экспозиция новостроек в Краснодарском крае увеличилась на 24,4% год к году, до 28 тыс. лотов, в Крыму — на 36% год к году, до 18,9 тыс. квартир, отмечает Ирина Доброхотова.

Это создает для девелоперов дополнительные сложности с покрытием эскроу-счетов. Только в Краснодарском крае уровень их покрытия составляет менее 40% против 68% в целом по стране, отмечает Алексей Попов. По его словам, на этом фоне застройщики вынуждены остановить индексацию цен и чаще предлагать дисконты. Так, по данным Ирины Доброхотовой, средняя цена квартиры в новостройках Краснодарского края за девять месяцев 2026 года снизилась на 1,4% год к году, до 292,8 тыс. руб. за 1 кв. м, в Крыму цены на жилье уменьшились на 8,5% год к году, до 245 тыс. руб. за 1 кв. м. Это расходится с динамикой в целом по РФ: в городах-миллионниках за этот же период первичная недвижимость подорожала на 10,5% год к году, добавляет Доброхотова.

Кроме того, учитывая риски переизбытка предложения и медленного снижения ключевой ставки ЦБ, застройщики такого жилья сбавляют активность, говорит Алексей Попов. По данным «Наш. Дом.РФ», объем ввода новостроек в Краснодарском крае за первые девять месяцев 2026 года сократился на 32% год к году, до 3,1 млн кв. м, в Крыму этот показатель снизился на 15% год к году, до 872 тыс. кв. м. При этом Эвелина Ишметова ожидает дальнейшего снижения спроса на новостройки на юге РФ, рост показателя может быть точечным в отдельных городах и курортных зонах.