Растут и спрос, и цены: итоги квартала на рынке вторичного жилья Москвы

В третьем квартале 2026 года рынок вторичного жилья Москвы был достаточно активным. В июле было зарегистрировано 12,5 тыс. сделок, что стало вторым результатом в этом году после апрельского пика (13,5 тыс. сделок). Даже в сентябре, когда ЦБ сохранил ключевую ставку на уровне 14%, готовое жилье продолжило конкурировать с новостройками. При этом спрос с первичного рынка перетекает не только на московскую вторичку, но и на рынок Подмосковья.

Вместе с экспертами подводим итоги третьего квартала на рынке вторичного жилья в столице.

Спрос продолжает перетекать на вторичку

Спрос на покупку готовых квартир в столице растет. Это подтверждает не только статистика Росреестра, но и данные аналитиков. По данным компании «Этажи»:

в июле спрос на вторичное жилье в Москве год к году вырос на 10%; в августе, несмотря на снижение продаж за месяц, спрос превзошел показали августа 2025-го на 3%. в сентябре покупательская активность выросла по сравнению с прошлым сентябрем на 5%.

При этом в сентябре активность была ограничена тем, что весь рынок жил ожиданиями новых ограничений семейной ипотеки. Но даже в этих условиях спрос на вторичное жилье в сентябре оказался выше прошлогоднего, поясняет ведущий эксперт по недвижимости компании «Этажи» Иван Золотарев. По мнению эксперта, спрос мог быть еще выше, но в столичном регионе он упирается в предложение: ликвидных объектов мало.

Эксперты называют совокупность факторов, которые привели к росту спроса на вторичное жилье в третьем квартале:

июльское снижение ключевой ставки; накопленный отложенный спрос; продолжающийся переток спроса из новостроек Москвы в готовое жилье, где цены ниже.

«Цены на первичном рынке перегреты, массовой льготной ипотеки давно нет, и в результате вторичка, которая дешевле, выглядит разумной альтернативой и притягивает спрос», — поясняет руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. При этом эксперт замечает, что вторичка — это и недавние новостройки, которые уже успели выйти на вторичный рынок, но которые сегодня нередко даже дешевле строящихся домов. Такое предложение ни в чем не проигрывает новым домам, а иногда даже выигрывает.

На вторичном рынке происходит активное возобновление продаж на фоне перетекания спроса с первичного рынка на рынок готовых квартир. Изменения в семейной ипотеке, которые вступили в силу с 1 октября, еще больше подтолкнут этот процесс. Поэтому до конца года будет продолжаться активность покупателей и прирост спроса в пределах 4-5%, добавляет руководитель департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Чегодаева.

Ликвидные квартиры по-прежнему быстро уходят из экспозиции. Но в целом спрос на готовое жилье существенно сдерживает текущий уровень ипотечных ставок, уровень цен и ограниченный выбор объектов на рынке, считает директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

«С учетом увеличения спроса по сравнению с прошлым годом ликвидных объектов на рынке больше не становится — поэтому остаются переоцененные лоты, которые не каждый готов покупать. Плюс общая тенденция удорожания жилья вносит свои коррективы, а она, в свою очередь, и вызвана увеличением спроса и медленным наполнением рынка», — поясняет руководитель офиса «Новослободский» агентства «Инком-Недвижимость» Денис Васильев.

Перетекание спроса с первичного рынка будет продолжаться и дальше, особенно на фоне изменений по семейной ипотеке. Наибольшим спросом пользуется у потребителей свежая вторичка в силу своего местоположения и качественных характеристик, добавляет Елена Чегодаева.

Иван Золотарев, ведущий эксперт по недвижимости компании «Этажи»:

— Рост спроса начинает провоцировать снижение дисконта на вторичном рынке и постепенное увеличение цен, готовое жилье стремится догнать по стоимости ушедшие вперед новостройки. При этом сейчас вторичная недвижимость еще в среднем на 20% дешевле строящегося жилья. С учетом новых ограничений по семейной ипотеке, спрос на вторичную недвижимость до конца года может еще вырасти. Но есть и стоп-фактор, который тормозит спрос — ключевая ставка.

Стоимость жилья на вторичном рынке Москвы в течение всего года показывала рост. По данным IRN.RU, по итогам третьего квартала 2026 года средняя цена 1 кв. м вторички составила 305 тыс. руб. Это на 1,8% превосходит показатель второго квартала этого года, на 6,7% больше показателя четвертого квартала прошлого года и на 8,8% больше, чем в третьем квартале 2025 года. Максимальный месячный рост цен в течение года пришелся на апрель 2026 года и составил 1,1%.

Главной причиной роста цен Иван Золотарев называет дефицит ликвидного предложения. Востребованные квартиры с хорошим ремонтом и локацией по адекватной цене составляют всего порядка 10-15% от выставленного объема. Эксперт также замечает, что собственники неликвидных квартир повышают цены в ожидании дальнейшего роста активности.

На рост цен помимо быстрого вымывания качественных квартир влияет еще увеличение на вторичном рынке предложения в сданных новостройках, в том числе в домах по реновации, добавляет Юлия Дымова. По мнению эксперта, более низкие цены по сравнению с рынком новостроек дают потенциал для дальнейшего роста стоимости квартир на вторичном рынке.

В условиях недостатка ликвидных объектов, а также вымывания наиболее ликвидных и недорогих, до конца года возможно увеличение средних цен в пределах 5-7%, прогнозирует руководитель офисов «Митино» и «Крылатский» компании «Инком-Недвижимость» Наталия Борзенкова.

Рост средней цены «квадрата» вторичного жилья в столице составит до конца года 3-4% в месяц. Ведь на рынок будет выходить свежая вторичка, которая выше по цене, соглашается Елена Чегодаева.

Денис Васильев, руководитель офиса «Новослободский» компании «Инком-Недвижимость»:

— Средняя цена 1 кв. м на рынке новостроек перестала расти прежними темпами, но абсолютная стоимость новостроек все равно остается заградительной. В среднем по стране квартира на вторичном рынке дешевле аналогичной в новостройке на 18-20%. Проектное финансирование застройщиков остается дорогим, поэтому они не могут существенно снижать цены. Для многих семей покупка готового жилья стала единственным доступным способом решения жилищного вопроса без экстремальной долговой нагрузки.

Ликвидных квартир по-прежнему не хватает

Уже несколько лет подряд имеющейся экспозиции на рынке вторичного жилья Москвы не хватает для удовлетворения растущего спроса покупателей, а одновременно с этим наблюдается недостаток ликвидного предложения, говорят эксперты, опрошенные редакцией.

По данным «НДВ Супермаркет Недвижимости», по итогам третьего квартала 2026 года объем предложения на столичном рынке готового жилья составил 23,2 тыс. квартир. Это на 38,2% меньше аналогичного периода прошлого года. За квартал предложение тоже снизилось — в третьем квартале этого года квартир стало на 12,7% меньше, чем во втором.

Покупатель сталкивается с дефицитом: найти качественный и доступный по цене вариант крайне сложно. Ликвидные и недорогие лоты сразу уходят с рынка, а в экспозиции месяцами висят либо переоцененные квартиры, либо объекты, требующие серьезных вложений в ремонт, говорит Олег Репченко.

Не ожидает серьезного роста ликвидного и качественного предложения на вторичном рынке и Елена Чегодаева.

Недостаток ликвидного предложения — это еще один фактор для дальнейшего роста цен. И неудивительно, что средний срок продажи квартиры сократился в полтора раза до 30-35 дней, добавляет Иван Золотарев. По мнению эксперта, кардинального изменения ситуации в ближайшем будущем не ожидается.

Поскольку значительная часть сделок на вторичном рынке являются альтернативными, а часть инвестиционных квартир сдается в аренду или просто используется как сохранение денег «в бетоне», собственники квартир не торопятся выставлять их на продажу. Таким образом, объем предложения начнет восстанавливаться только со снижением ипотечных ставок, считает Юлия Дымова.

Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU»:

— Главный плюс вторичного рынка в том, что покупатель сразу видит конечный продукт. С новостройками никогда нет гарантии: сроки могут сдвинуть, а качество строительства остается вопросом. Здесь же можно сразу оценить, как содержат дом, кто в нем живет, и насколько хорошо работает управляющая компания.