Небанковские сделки под залог жилья предложили заверять нотариально

Госдума приняла в первом чтении поправки в закон «О государственной регистрации недвижимости» (218-ФЗ). Ими предлагается нотариально заверять сделки, по которым денежные ссуды россиянам выдают физические лица или индивидуальные предприниматели, а их жилье становится предметом залога (то есть ипотеки) по таким сделкам.

Ипотека — это не кредит на покупку жилья

Татьяна Решетникова, заместитель руководителя ипотечного департамента федерального агентства недвижимости «Этажи»:

— Вопреки распространенному мнению, ипотека — это не кредит на покупку недвижимости, а залог. Им становится сама недвижимость для обеспечения исполнения финансовых обязательств перед кредитором.

Предоставлять займы под залог недвижимости могут не только банки, но также физические лица и ИП. В банках такие ссуды выдаются под залог не только уже имеющейся недвижимости, но и той, которую только планируется купить (по ДДУ в новостройке или по договору купли-продажи на вторичном рынке) — отсюда и возникает путаница между кредитом и залогом.

Физические лица и ИП предоставляют займы под залог уже имеющейся недвижимости, причем цель, с которой берутся деньги — вовсе не покупка другой недвижимости, а самые разные нужды. Например, оплата срочного лечения.

Предметом залога по ссудам, которые предоставляют физические лица и ИП, зачастую становится жилье заемщиков. В таких договорах порой оценивают жилье несопоставимо ниже той суммы, которую выдают под его залог, порой — в десятки раз ниже его рыночной стоимости, пояснил презентовавший законопроект замминистра финансов Иван Чебесков. Если взявшие такие ссуды не справляются с выплатами, это жилье может перейти кредитору — а оно у заемщиков обычно является единственным. Поэтому последствия таких сделок могут быть очень серьезными.

Чтобы снизить эти риски, законопроектом предлагается все сделки по выдаче физическими лицами и ИП всех ссуд, залогом по которым становится жилье, в обязательном порядке удостоверять у нотариусов. Сейчас аналогичная норма действует в том случае, если ипотечным залогом становится доля в праве общей собственности на недвижимость (ч. 1.1 ст. 42 218-ФЗ), уточнил Чебесков. При этом речь о полном запрете таких сделок не идет — иногда в них есть необходимость, сказал он.

Нотариусы смогут разъяснить заемщикам все юридические последствия таких сделок, а также убедиться, что они действуют по своей воле, уточнил первый зампредседателя комитета Госдумы по конституционному, гражданскому законодательству и судоустройству Даниил Бессарабов. «Это не позволит юридическую неосведомленность использовать во вред участникам сделки», — сказал он.

Для более эффективного снижения рисков депутаты во время прений предложили доработать законопроект ко второму чтению. В частности, предлагается дать нотариусом инструмент, который поможет сравнить цену договора с кадастровой стоимостью жилья, которое становится залогом. И если разница в этих ценах будет слишком велика, дополнительно предупредить заемщика.

Данных о том, сколько россиян, взявших ссуды у физических лиц и ИП, остались без жилья, не существует. По запросу зампредседателя Госдумы Виктории Абрамченко в Росреесте сообщили, что за последние три года в России зарегистрировано почти 32 тыс. ипотек между физлицами.

«Это говорит о том, что требуется усиливать правовую защиту граждан, в том числе — семей с детьми, граждан, у которых единственное жилье, и тех, которые берут маткапитал, чтобы приобрести квартиру», — сказала Абрамченко и предложила ко второму чтению также внести поправки и в закон «Об ипотеке».

Кредитов под залог недвижимости банки выдают гораздо больше, чем частные лица и ИП. Так, по данным «Дом.РФ» с января по сентябрь 2026 года в России было выдано 0,8 млн ипотечных кредитов на 3,6 трлн руб. Это на 33–35% больше, чем годом ранее. На такие сделки обязательное нотариальное удостоверение не распространяется, так как в отличие от физлиц и ИП банки — профессиональные участники рынка.