С прицелом на будущее: где офисы в Москве еще не достигли пика цен

Обе локации сформировали основу для устойчивого спроса, но по стоимости офисов пока уступают сложившимся деловым центрам.

Масштаб девелоперских планов сегодня не всегда совпадает со степенью зрелости деловых районов, следует из исследования экспертов CMWP и Stone. В частности, по объему заявленного строительства лидирует менее сформированный кластер «Силикатные — Магистральные»: до 2030 года здесь запланировано 514 тыс. кв. м новых офисов, или около трети совокупного будущего ввода в пяти исследованных кластерах. Это сигнал для инвестора: не каждая локация с большим объемом строительства обладает одинаковым потенциалом.

«Большое количество запланированных офисов само по себе еще не превращает территорию в полноценный деловой район, — рассуждает основатель консалтингового сервиса Fine.ru Евгений Скоморовский. — Для этого недостаточно построить здания, необходимы удобные транспортные связи, инфраструктура для сотрудников и устойчивый спрос со стороны компаний». Поэтому район с большим объемом будущего предложения может уступать по зрелости локации, где офисов строится меньше, но деловая среда уже сложилась.

В исследовании CMWP и Stone офисные локации Москвы разделены на традиционные, перспективные и территории «новой волны». Для пяти перспективных кластеров авторы рассчитали степень трансформации — показатель соответствия характеристикам уже сложившегося делового района. В оценку вошли транспортная инфраструктура, средний возраст зданий, стадия развития территории, присутствие крупных девелоперов, ежегодный прирост офисного предложения и узнаваемость локации среди участников рынка.

Еще один фактор, на который обращают внимание аналитики компаний, — индукция спроса из соседних деловых центров. Так, ограниченная вакантность на «Белорусской» стимулирует деловую активность на «Савеловской», а влияние крайне низких значений вакансии в ММЦД «Москва-Сити» дает толчок к развитию «Кутузовского» и территории «Силикатные — Магистральные». Близость к сформированному кластеру становится одним из условий развития соседней офисной локации.

Результаты исследования позволяют выделить практический ориентир для инвесторов: кластеры, достигшие уровня сформированности 70% и выше, уже обладают существенной частью характеристик сложившегося делового центра. Однако дальнейший путь до пика зрелости сохраняет возможности для дальнейшего роста стоимости недвижимости: «Савеловская» (88%) и «Кутузовский» (85%) находятся заметно выше этого порога и входят в число наиболее перспективных локаций для вложений.

Далее следуют «Калужская» (77%), «Ходынка» (71%) и «Силикатные — Магистральные» (69%). Эти значения отражают соответствие выбранным характеристикам традиционного кластера, а не долю завершенного строительства. По словам старшего директора, руководителя департамента исследований и аналитики CMWP Полины Афанасьевой, переход от перспективного к традиционному деловому району происходит постепенно и занимает около 25 лет. Важный этап — закрепление узнаваемости территории: появление знаковых проектов и приход профессиональных девелоперов запускают процесс, на который в среднем требуется 5–7 лет. В аналитическом центре Stone уточнили, что эти сроки описывают разные стадии развития кластера и не означают, что любая новая локация на этом горизонте автоматически достигнет порога зрелости» в 70%.

В результате инвестиционная логика перспективных проектов строится не на ожидании немедленного скачка цен. Речь идет о сочетании двух факторов: деловая среда сформирована в достаточной степени для привлечения арендаторов, а ее дальнейшее развитие еще не полностью отражено в стоимости кв. м.

Эффект соседства: как формируется спрос

Развитие «Савеловской» и «Кутузовского» показывает, как офисный рынок расширяется за счет территорий рядом со сложившимися деловыми центрами. По словам заместителя директора департамента офисной недвижимости Nikoliers Виктории Горячевой, речь идет скорее не о прямом перетоке спроса, а о расширении границ привычных кластеров. «Когда в сформировавшейся локации мало крупных блоков и высоки ставки, компании начинают рассматривать соседние районы, сохраняя привычную транспортную географию», — поясняет она. Арендаторы рассчитывают получить современный офис нужного размера на более выгодных условиях, оставаясь рядом с действующим деловым центром.

На «Савеловской» этот процесс сопровождается обновлением офисного фонда и преобразованием бывших промышленных территорий. По данным CMWP и Stone, существующее предложение здесь составляет 570,5 тыс. кв. м, до 2030 года заявлен ввод еще 306 тыс. кв. м. Качественный импульс развитию деловой локации дает появление знакового офисного проекта, который формирует новый ориентир для рынка и подкрепляет интерес девелоперов к территории. На «Савеловской» такую роль сыграл введенный в 2026 году бизнес-центр класса А «Stone Савеловская». Современное офисное предложение в локации развивается уже на базе сформированного спроса и сложившейся транспортной инфраструктуры, указывают эксперты CMWP и Stone.

Схожая логика работает и в кластере «Кутузовский», где стимулом для развития становится нехватка свободных площадей в «Москва-Сити». При существующем офисном предложении 602,4 тыс. кв. м доля свободных площадей в локации составляет всего 1,5% — это минимум среди пяти исследованных перспективных кластеров. До 2030 года здесь заявлено строительство еще 240,6 тыс. кв. м офисов, уточняют эксперты исследования.

По наблюдениям Горячевой, спрос вокруг «Москва-Сити» распространяется также на Хорошево, Ходынку и другие соседние территории: компании получают больше вариантов размещения, не отказываясь от привычной географии бизнеса.

Ценовой разрыв: потенциал еще не исчерпан

Один из аргументов в пользу перспективных деловых кластеров — разница в стоимости аренды и покупки офисных площадей по сравнению с традиционными деловыми районами. При сопоставлении локаций важно учитывать класс здания, состояние помещений, размер блока и состав дополнительных расходов. Однако даже с учетом этих различий ценовые показатели позволяют оценить потенциал дальнейшего сближения рынков.

Тезис о перспективности вложений в кластер «Савеловский» аналитики Stone подкрепляют данными на октябрь 2026 года. Средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды офисов на «Савеловской» находятся на уровне около 50 тыс. руб., тогда как на «Белорусской» ориентир составляет порядка 99 тыс. руб. (данные приведены за кв. м в год с учетом НДС). В результате, как отмечает руководитель аналитического центра Stone Марина Грицкова, арендные ставки в перспективном кластере могут быть более чем вдвое ниже показателей традиционного делового района. Для собственников это означает потенциал дальнейшего роста доходности по мере развития территории и повышения спроса на качественные офисы.

На «Кутузовском» эта разница также заметна. Диапазон запрашиваемых ставок аренды здесь составляет 60–90 тыс. руб., тогда как в «Москва-Сити» — 70–100 тыс. руб. (данные приведены за кв. м в год с учетом НДС). «Высокий спрос и ограниченное свободное предложение поддерживают стоимость аренды, а развитие соседних локаций создает предпосылки для постепенного сближения показателей», — объяснила Грицкова.

Для инвестора разница в цене входа имеет не меньшее значение, чем текущая доходность от аренды. В кластере «Кутузовский» текущее средневзвешенное предложение офисов класса А ориентировочно составляет 580 тыс. руб. за кв. м, тогда как в «Москва-Сити» — около 820 тыс. руб. за кв. м, утверждают аналитики девелоперской компании Stone. В то же время на первичном рынке на «Савеловской» данный ориентир в среднем оценивается в 500 тыс. руб., а на «Белорусской» — превышает 700 тыс. руб. (данные приведены за кв. м). Подобный разрыв указывает на резерв роста стоимости, хоть и не означает автоматического достижения показателей соседнего делового района. «Динамика стоимости конкретного объекта будет зависеть от синергии факторов, поэтому оценивать инвестиционную привлекательность стоит прежде всего по способности объекта конкурировать за арендатора в долгосрочной перспективе», — заключила Грицкова.

Наибольшие объемы нового строительства запланированы в локациях, которые в перспективе могут стать новыми эпицентрами деловой активности Москвы и составить конкуренцию сложившимся локациям, где доступное предложение не всегда поспевает за спросом. Так, существующий офисный фонд на «Ходынке» составляет 222 тыс. кв. м, а до 2030 года заявлено строительство еще 370,2 тыс. кв. м. Развитие деловой функции этой территории авторы исследования связывают с открытием станции «ЦСКА», а следующим этапом ее трансформации называют освоение бывших территорий заводов МиГ и «Ильюшина». В числе объектов, анонсированных к строительству в локации, — несколько очередей «Stone Ходынка», «ЭИР», «Поле».

Наибольший объем нового предложения — 514 тыс. кв. м — приходится на кластер «Силикатные — Магистральные». Его развитию способствуют соседство с «Москва-Сити», повышение транспортной доступности и жилищное строительство в «Большом Сити».

Существующий офисный фонд кластера составляет 215 тыс. кв. м. В случае реализации всех анонсированных проектов он увеличится почти в 3,4 раза. Однако по индексу трансформации территория занимает последнее место среди рассмотренных локаций. Таким образом, крупнейший объем заявленного строительства приходится на наименее сформированный из пяти кластеров.

Для девелоперов это означает необходимость соотносить темпы строительства с развитием инфраструктуры и ростом спроса со стороны арендаторов. Заполнение новых площадей может потребовать времени. Горячева не ожидает одновременного выхода на рынок всех заявленных объектов: часть проектов уже переносится.

Риски связаны не только с инфраструктурой, но и с качеством конкретных проектов. «Даже в одном районе офисные здания могут заполняться с разной скоростью, — рассуждает Евгений Скоморовский. — Например, бизнес-центр с удобным доступом к метро или МЦК быстрее привлечет арендаторов, а менее удачный проект по соседству рискует долго оставаться полупустым».

На «Калужской», согласно исследованию CMWP и Stone, трансформация идет по другому пути: новое строительство дополняет уже сложившийся деловой район. Здесь сосредоточено 372 тыс. кв. м офисов преимущественно класса B+, тогда как новое строительство представлено только объектами класса А. До 2030 года в локации заявлен ввод еще 91,4 тыс. кв. м, включая офисный квартал «Stone Калужская». По оценке авторов исследования, предпосылками для активного строительства офисной недвижимости в локации стали открытие БКЛ и программа стимулирования создания мест приложения труда.

По словам Евгения Скоморовского, при таком сценарии меняется не столько география деловой активности, сколько качество предложения. «Вероятно, новое строительство привлечет арендаторов из других районов, но в первую очередь оно перераспределит спрос внутри самой локации», — рассуждает эксперт.

Доступные на московском рынке офисы различаются по классу, состоянию помещений и размеру блоков, предупреждает Горячева. По ее словам, компании ищут не просто более дешевый адрес, а современный офис подходящего размера на приемлемых условиях, сохраняя близость к привычному деловому центру.

Развитие новых кластеров расширяет выбор офисных локаций, но, как показывает исследование CMWP и Stone, само по себе строительство не гарантирует появления полноценного делового района. В ближайшие годы Москва станет более полицентричной: компании смогут выбирать среди большего числа районов с качественными офисами. Конкуренция будет идти не только по ставкам, но и по транспортной доступности, инфраструктуре и удобству для сотрудников — именно эти условия помогут новым локациям закрепить спрос.